Isolation thermique en copropriété : Enjeux et Solutions

La transition énergétique et la lutte contre le réchauffement climatique sont au cœur de tous les débats. Les immeubles d’habitation doivent aujourd’hui faire face à des problématiques importantes, auxquelles l’isolation thermique apporte une solution. Entre factures énergétiques en hausse et bâtiments vieillissants, ce sont de véritables passoires thermiques qui sont actuellement sur le marché de l’immobilier. Il faut que ça change, si l’on veut atteindre les objectifs climatiques d’ici 2050 ! 

Pour ce faire, de nouvelles obligations légales viennent s’ajouter à la réglementation en cours en 2025. Cette échéance marque un tournant, notamment avec l’interdiction de louer des logements classés G et des objectifs renforcés en matière d’efficacité énergétique. Alors, quels sont les enjeux de ces évolutions réglementaires ? Mais surtout : quelles sont les solutions techniques et financières pour améliorer la performance énergétique de votre immeuble ? Place des Énergies fait le point !

Comprendre les enjeux de l’isolation thermique en copropriété

L’isolation thermique en copropriété, ce n’est pas seulement une liste de contraintes légales ! De vrais défis environnementaux sont en jeu.

Qu’est-ce que l’isolation thermique ?

L’isolation thermique améliore grandement le confort des habitations, ainsi que la performance énergétique des copropriétés. En s’interposant comme une protection efficace entre l’intérieur et l’extérieur, elle limite fortement les pertes de chaleur d’un bâtiment, réduisant par la même occasion les besoins en chauffage. 

Les factures énergétiques sont ainsi revues à la baisse, tout en minimisant l’impact environnemental lié aux émissions de gaz à effet de serre. Selon les besoins et la structure du bâtiment, plusieurs approches peuvent être envisagées : 

• isolation par l’intérieur, 

• isolation par l’extérieur, 

• isolation des toitures,

• isolation des planchers bas. 

Plusieurs de ces techniques peuvent aussi être effectuées en même temps, afin de renforcer l’isolation des immeubles d’habitation.

Le saviez-vous ? Aujourd’hui, c’est la RE 2020 qui fixe des critères ambitieux pour garantir une consommation énergétique réduite, en toute saison.

Pourquoi l’isolation est-elle cruciale pour les copropriétés ?

Si les maisons et appartements individuels doivent eux aussi participer à l’effort de transition énergétique, les copropriétés ne sont pas en reste ! En améliorant leurs performances énergétiques, elles participent efficacement à un avenir plus en phase avec les objectifs énergétiques de demain.

En parallèle, une bonne isolation thermique permet d’optimiser le budget des copropriétaires, tout en augmentant la valeur de leurs biens. Eh oui, un logement bien isolé est un logement plus économe et plus confortable : de véritables plus-values sur le marché de l’immobilier ! 

En installant des isolants sur les parois, les planchers, les toits ou encore en calorifugeant les conduites d’eau chaude, les pertes de chaleur sont significativement limitées. Cette barrière thermique permet en effet de conserver la chaleur à l’intérieur des logements, réduisant ainsi les besoins en chauffage et, par conséquent, les factures énergétiques. 

Bon à savoir : à présent, des compteurs individuels permettent un calcul plus juste des dépenses énergétiques de chaque habitant de l'immeuble.

Une isolation performante aide également à stabiliser les températures intérieures, quelles que soient les conditions extérieures. Finies les températures qui jouent au yoyo, ou une température intérieure basse alors que le chauffage est programmé à 20° ! Une isolation efficace protège par ailleurs les logements contre les problèmes d’humidité. Moins d’humidité dans la maison, c’est un environnement plus sain et plus confortable.

Isolation thermique en 2025 : que dit la loi ?

À l’ère de la transition énergétique, l’isolation thermique des copropriétés n’est plus un choix, mais une nécessité.

Les lois et décrets en vigueur

À l’horizon 2030, puis 2050, des objectifs de neutralité carbone devront être atteints. Des seuils sont régulièrement fixés, et 2025 ne fait pas exception.

Adoptée en 2021, la loi Climat et Résilience a pour objectif de réduire l’impact environnemental des bâtiments, dont les copropriétés. L’accent est notamment mis sur la performance énergétique. 

Ainsi, dès 2025, la loi interdit aux propriétaires de louer des logements classés G. Considérés comme des passoires thermiques, tous ces logements devront être rénovés pour atteindre des seuils de consommation énergétique inférieurs à 420 kWh/m²/an. 

Le décret tertiaire, entré en vigueur en 2019, impose quant à lui aux propriétaires et locataires de réduire la consommation énergétique des bâtiments de plus de 1 000 m². Cette obligation est toutefois modulable, permettant la mutualisation des gains entre plusieurs locaux pour atteindre les objectifs fixés. 

En complément, le décret BACS, applicable dès 2025, impose l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle dans ces bâtiments. Ces équipements innovants ont pour but d’optimiser les performances énergétiques des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation.

Isolation thermique : quelles obligations pour les copropriétés ?

À partir de 2025, les copropriétés de plus de 50 lots devront réaliser un audit énergétique. Son but : évaluer les déperditions thermiques, puis aider à planifier les travaux adaptés. 

Votre copropriété compte moins de 50 lots ? Dans ce cas, il faudra vous tourner vers un plan pluriannuel de travaux (PPPT), visant à structurer les efforts sur plusieurs années pour répondre aux exigences énergétiques en constante évolution.

Les bâtiments classés F et G sur le DPE, les fameuses passoires thermiques, sont bien sûr au centre des priorités. Dès 2025, les copropriétés regroupant de tels logements devront donc entreprendre des travaux d’isolation pour respecter les seuils légaux. Cette obligation touche notamment les façades et les réfections de toiture. 

Le saviez-vous ? Tout ravalement couvrant plus de 50 % de la façade nécessitera une isolation par l’extérieur pour réduire les déperditions.

Ces obligations transforment les assemblées générales en véritables espaces de décision stratégique. Les copropriétaires s’y retrouvent pour voter des plans de travaux souvent complexes (et onéreux !). Les conseils syndicaux sont eux aussi présents, afin d’informer et convaincre les résidents des bénéfices à long terme de tels travaux, ainsi que des obligations légales en la matière.

Qui est concerné par l’isolation thermique en copropriété ?

Alors, qui est réellement concerné finalement ? Existe-t-il des exclusions ? 

Isolation thermique : les copropriétés ciblées

Les copropriétés anciennes sont particulièrement ciblées par les obligations légales visant à améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments. Nous l’avons vu, les logements classés G font d’ores et déjà l’objet d’obligations de rénovation pour pouvoir être loués. Votre immeuble possède des logements classés E ou F ? Prenez de l’avance, car les mêmes interdictions de location s’appliqueront en 2030 pour les logements classés F et en 2034 pour la classe E.

De leur côté, les constructions récentes, conformes aux normes actuelles, bénéficient d'une meilleure isolation et sont donc moins concernées par ces mesures. Toutefois, lors de travaux importants, comme un ravalement de façade ou une réfection de toiture, l'obligation d'intégrer des travaux d'isolation thermique s'applique à toutes les copropriétés, indépendamment de leur date de construction.

Isolation thermique en copropriété : les exceptions et cas particuliers

Certaines exceptions existent, notamment pour les bâtiments utilisant des matériaux sensibles à l'humidité, tels que la chaux, la terre cuite, le bois ou le torchis. Dans ce cas, l'ajout d'une isolation extérieure pourrait compromettre la respirabilité des matériaux et entraîner des problèmes d'humidité. D’autres travaux, par l’intérieur ou par le toit, peuvent toutefois être envisagés selon la configuration du bâtiment.

Les immeubles classés ou protégés peuvent aussi être exclus de ce dispositif, si les travaux d’isolation sont susceptibles d’altérer l’intégrité du bâti ou des éléments patrimoniaux. Il en va de même pour les immeubles classés au titre des Monuments historiques ou situés dans des zones protégées. Dans ce cas, les éventuels travaux d’isolation thermique doivent être validés par les architectes des bâtiments de France ou les services de l’urbanisme, qui délivrent des autorisations ou des permis adaptés. 

Bon à savoir : pour certaines copropriétés, les contraintes peuvent également être économiques. Si un professionnel atteste que le retour sur investissement dépasse dix ans, une exemption peut être accordée.

Enfin, notez que certaines particularités locales, comme les toitures parisiennes en zinc, exigent des solutions techniques spécifiques.

Comment réaliser l’isolation thermique en copropriété ?

Optimiser l’isolation thermique en copropriété nécessite de respecter des normes précises. Le choix de matériaux adaptés par un artisan RGE est également incontournable pour améliorer la performance énergétique des immeubles d’habitation, tout en réduisant les déperditions.

Les étapes de votre projet d’isolation thermique en copropriété

La première étape d’un projet d’isolation thermique en copropriété consiste à réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). Grâce à cette analyse précise, vous serez à même d’identifier les zones de déperdition de chaleur et les travaux prioritaires à entreprendre.

Une fois les priorités établies, il est temps de définir un plan d’action clair. C’est notamment à cette étape qu’il faudra sélectionner les bons prestataires et les matériaux isolants. Par exemple, les toitures, sujettes à d’importantes pertes de chaleur, peuvent être isolées avec de la laine minérale ou des isolants naturels comme le liège, selon les objectifs environnementaux et budgétaires. 

Enfin, une planification minutieuse des travaux doit être établie en Assemblée Générale. Elle tiendra compte des contraintes architecturales et financières.

Quelles techniques d’isolation choisir ?

Le choix de la technique d’isolation thermique en copropriété dépendra de plusieurs facteurs, parmi lesquels : 

• la configuration du bâtiment, 

• les objectifs d’efficacité énergétique, 

• les contraintes techniques ou architecturales. 

L’isolation thermique par l’extérieur (ITE) est une solution particulièrement performante. Elle permet d’améliorer l’efficacité énergétique de l’immeuble, tout en protégeant l’enveloppe du bâtiment des variations climatiques. Mieux encore, elle ne réduit pas la surface habitable, comme l’ITI. 

Parlons-en justement ! L’isolation thermique par l’intérieur (ITI) est idéale lorsque les travaux extérieurs sont impossibles ou trop coûteux. Dans ce cas, l’artisan pose des isolants sur les murs intérieurs.

D’autres zones du bâtiment, comme les combles et les planchers bas, jouent aussi leur rôle dans la performance thermique globale d’un immeuble d’habitation. L’isolation des combles, souvent réalisée par soufflage ou pose de panneaux, permettra de réduire les pertes de chaleur par le toit. De son côté, l’isolation des planchers bas par l’injection de mousse ou la pose de panneaux limitera les déperditions thermiques. 

La gestion des travaux d’isolation thermique en copropriété

Une collaboration étroite entre le syndic et les copropriétaires est indispensable pour mener à bien ce type de travaux. Le syndic est là pour coordonner chaque étape, de l’audit énergétique à la supervision des travaux, en passant par leur planification. Voici les étapes clés d’un projet de travaux de rénovation réussi :  

1. Préparation de l’assemblée générale : présentation des résultats de l’audit énergétique, des options de travaux et des estimations de coûts.  

2. Appel d’offres : sélection de prestataires qualifiés, avec devis à l’appui.  

3. Planification et suivi : coordination du calendrier des travaux et vérification de leur conformité par le syndic.  

C’est la clé d’un projet mené de main de maître de A à Z !

Financement des travaux d’isolation thermique en copropriété

Faire des travaux, s’inscrire dans l’effort de transition énergétique, c’est bien. Mais encore faut-il pouvoir financer le tout ! Rassurez-vous, des aides existent.

Coût moyen des travaux selon la technique choisie

Le financement des travaux d’isolation thermique en copropriété dépendra surtout de la technique sélectionnée. 

L’isolation thermique par l’extérieur (ITE), est sûrement la plus efficace, mais aussi la plus coûteuse. Comptez en moyenne entre 130 et 240 € / m². De son côté, l’isolation par l’intérieur (ITI), possède quelques inconvénients, comme la perte de surface, mais elle est beaucoup plus abordable. Comptez entre 50 et 80 € / m². 

L’isolation des toitures est quant à elle généralement facturée entre 60 et 150 € / m² selon la méthode employée. Bien sûr, les coûts sont influencés par plusieurs facteurs, tels que : 

• la surface à traiter, 

• le choix des matériaux (isolants naturels ou synthétiques), 

• la complexité des travaux (comme l’accès aux zones concernées). 

Il est primordial de demander plusieurs devis, car les coûts de la main d’œuvre peuvent beaucoup varier. L’artisan devra toutefois être qualifié RGE et pouvoir prouver son sérieux.

Quelles aides financières en 2025 pour une isolation thermique en copropriété ?

Place au financement ! Grâce à différentes aides et subventions, votre copropriété peut considérablement réduire ses dépenses liées aux travaux d’isolation thermique.

MaPrimeRénov’ Copropriété : un soutien adapté aux projets collectifs

-onçue par l’ANAH, MaPrimeRénov’ Copropriété est une aide qui couvre jusqu’à 25 % du coût des travaux, avec un plafond de 25 000 € par logement. 

Bon à savoir : des bonus supplémentaires sont accordés pour les copropriétés qui sortent du statut de passoire énergétique ou qui hébergent des résidents aux revenus modestes. 

Pour être éligible, votre copropriété doit compter au moins 75 % de logements occupés à titre de résidence principale et entreprendre des travaux améliorant leur performance énergétique d’au moins 35 %. 

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Cumulables avec MaPrimeRénov’, les CEE vous permettent de bénéficier d’une Prime Énergie offerte par les fournisseurs d’énergie. Ces derniers participent en effet au financement des travaux dans le cadre de leurs obligations de réduction des émissions de CO2. 

L’Éco-PTZ, le prêt qui donne un coup de pouce aux copropriétés

L’éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) permet aux copropriétés d’emprunter jusqu’à 50 000 € par projet, remboursables sur 20 ans. Accessible après approbation en assemblée générale, ce prêt aide les copropriétaires à réaliser des travaux importants. 

Quoi qu’il en soit, les coûts sont répartis selon les tantièmes de copropriété. De leur côté, les fonds de réserve, alimentés par les charges, peuvent eux aussi partiellement financer les travaux d'isolation thermique.

Les sanctions en cas de non-respect des obligations d’isolation thermique en copropriété

Le non-respect des obligations d’isolation thermique en copropriété expose les propriétaires et le syndicat des copropriétaires à de lourdes sanctions.

Les conséquences juridiques et financières 

En cas de non-respect des règles relatives au décret tertiaire, les sanctions peuvent aller jusqu’à 7 500 € en cas de non-conformité ou d’absence de réduction des consommations énergétiques. Le « name and shame » (publicité des manquements) s’ajoute aux sanctions administratives pour inciter les copropriétés à se conformer. 

Le saviez-vous ? : le « name and shame » consiste à publier publiquement les manquements d’une copropriété aux obligations légales. Cela affecte directement sa réputation, afin d’inciter les propriétaires à se mettre en règle pour éviter une perte de valeur sur le marché.

Par ailleurs, l’absence de réalisation des travaux nécessaires peut engager la responsabilité juridique du syndicat des copropriétaires. Les bailleurs touchés par l’interdiction de louer des passoires thermiques peuvent alors exiger des dommages et intérêts pour compenser leur préjudice locatif.

Une décote immobilière préjudiciable

Sur le plan économique, il ne faut pas oublier que la valeur des biens énergivores subit une décote importante. Les loueurs ou acheteurs potentiels cherchent aujourd’hui des biens économes en énergie et aux normes ! Les acquéreurs savent que plus un bien immobilier est bien isolé, moins ils seront ennuyés dans un avenir proche pour mettre leur logement aux normes. Pensez-y !

Comment anticiper l’avenir de l’isolation thermique en copropriété ?

Alors que l’objectif de neutralité carbone d’ici à 2050 guide les politiques publiques, les copropriétés doivent dès à présent adopter des approches globales de rénovation énergétique. D’un système de chauffage collectif performant à une bonne isolation : tout compte !

Les technologies émergentes, comme les diagnostics thermiques avancés, seront demain des outils incontournables pour identifier et résoudre les déperditions de chaleur. En parallèle, l’adoption systématique de matériaux durables ultra-performants semble impérative (isolants biosourcés ou à changement de phase par exemple). 

Tous ces efforts devront être combinés à des contrats d’énergie optimisés, comme les achats groupés d’énergie verte. D’une part, les contrats d’énergie verte permettent de consommer mieux, de façon plus responsable. D’autre part, les achats groupés permettent aux copropriétés de profiter de prix nettement plus bas. Prenez contact gratuitement avec nos experts en énergie pour discuter de votre projet et trouver, ensemble, les solutions qui vous conviennent.

FAQ

Quels travaux sont prioritaires pour ma copropriété ?

Les travaux prioritaires dépendent des zones de déperdition thermique identifiées lors du diagnostic énergétique : façades, toiture, planchers bas.

Peut-on s’opposer aux travaux votés en assemblée générale ?

Il n’est pas possible de s’opposer à des travaux votés à la majorité requise en assemblée générale, surtout s’ils sont obligatoires légalement. Toutefois, un recours peut être envisagé sous certaines conditions, comme un non-respect des procédures.

Quels délais pour réaliser les travaux obligatoires ?

Les délais varient selon les obligations en cours. En 2025, les logements classés G devront être rénovés pour rester conformes, avec des échéances progressives jusqu’en 2034 pour les classes F et E.

Isolation thermique en copropriété… En bref

Dès 2025, les copropriétés devront respecter des obligations légales en matière d’isolation thermique, notamment pour les logements classés F et G. Anticiper ces rénovations est essentiel pour éviter des sanctions à venir ou les futures évolutions de la loi. Cela permet aux copropriétés de préserver l’attractivité de leurs logements et de valoriser leur patrimoine immobilier. C’est tout bénef’ : le confort des résidents est amélioré, tout en contribuant à la transition énergétique ! Copropriétaires et syndic, mobilisez-vous dès maintenant pour planifier efficacement votre projet. Grâce à différentes aides financières, ces améliorations restent finalement accessibles.