Audit énergétique : première étape pour sortir du statut de passoire énergétique

L’audit énergétique est devenu un passage incontournable pour tous les propriétaires de logements énergivores. Si votre bien immobilier est classé E, F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), il fait partie des « passoires thermiques ». Il risque donc de voir sa valeur chuter, voire d’être interdit à la location dans un futur proche. 

Depuis le 1er avril 2023, la vente de ces logements ne peut d’ailleurs se faire sans un audit énergétique obligatoire, une mesure qui s’est étendue aux biens classés E en 2025, puis qui s’étendra à ceux classés D en 2034. Cet audit se limite-t-il à un simple constat ? Non ! Il vous offre une véritable feuille de route pour améliorer la performance énergétique de vos bâtiments, afin de sortir du statut de passoire thermique. Que vous souhaitiez vendre, louer ou simplement améliorer votre confort tout en réduisant vos factures, il vous faut comprendre et anticiper les recommandations de cet audit. Suivez le guide Place des Énergies !

Votre bâtiment est-il une passoire thermique ?

Les bâtiments énergivores, souvent qualifiés de passoires thermiques ou de bouilloires thermiques, sont des constructions généralement mal isolées et équipées de systèmes de chauffage obsolètes. Pour ces différentes raisons, ils affichent une consommation énergétique excessive et des émissions de CO2 élevées. 

Un immeuble classé E, F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) peut ainsi engloutir plus de 330 kWh/m² par an et émettre plus de 70 kg de CO2/m² ! Sans surprise, les charges énergétiques deviennent insoutenables, notamment pour les copropriétés et autres entreprises gourmandes en énergie.

Et certains signes ne trompent pas ! Factures disproportionnées, inconfort thermique été comme hiver, humidité persistante, courants d’air : autant d’indicateurs d’un bâtiment inefficace, qui doivent vous mettre la puce à l’oreille.

Face aux nouvelles réglementations et aux interdictions progressives de location des logements les plus énergivores, il devient impératif d’identifier et de traiter ces faiblesses. Votre allié ? C’est l’audit énergétique, la première étape pour évaluer précisément l’état du bâtiment, afin de définir par la suite une stratégie de rénovation vraiment efficace.

Audit énergétique / DPE : c’est pareil ?

Non ! L’audit énergétique et le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne sont pas identiques, bien qu’ils partagent certains objectifs communs. Professionnels et copropriétés doivent donc bien distinguer ces deux outils permettant de sortir de l’état de passoire thermique, afin d’optimiser leurs stratégies de rénovation et de valorisation de leur parc immobilier. 

Le DPE

Le DPE est obligatoire pour toute transaction immobilière depuis 2006 et a été révisé en 2021. Il s’agit d’une évaluation rapide de la performance énergétique d’un bâtiment. Il classe le logement de A à G en fonction de sa consommation énergétique et de ses émissions de CO₂. En parallèle, il fournit des recommandations générales pour améliorer son efficacité. Cependant, il est important de noter que son rôle reste avant tout informatif.

L’audit énergétique

De son côté, l’audit énergétique a été instauré par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Et il va beaucoup plus loin ! En effet, il ne se contente pas d’un état des lieux, mais propose des scénarios de travaux précis pour améliorer la performance énergétique d’un bâtiment. 

À retenir : l’audit énergétique est obligatoire pour la vente des logements classés E, F et G. 

Avec une durée de validité de cinq ans (contre dix pour le DPE), l’audit énergétique représente ainsi le premier pas incontournable pour sortir durablement du statut de passoire thermique.

Pourquoi faire réaliser un audit énergétique ?

Pour les copropriétés et les professionnels de l’immobilier, l’audit énergétique représente une étape incontournable avant d’engager des travaux de rénovation. Vous faites ainsi un premier pas vers la transition énergétique de vos bâtiments !

Un allié stratégique pour une rénovation efficace

L’audit énergétique permet d’identifier précisément les sources de déperditions thermiques et d’établir une feuille de route efficace. 

Grâce à un état des lieux détaillé du bâtiment – isolation, système de chauffage, consommation énergétique – l’audit oriente vos décisions. Comment ? En proposant un plan d’action à la fois chiffré et hiérarchisé. Ainsi, grâce à cette simple démarche, vous serez réellement à même d’optimiser vos investissements. Sûrs des actions à réaliser, vous savez que les améliorations apportées auront un impact vraiment mesurable sur la performance énergétique de vos locaux ou de votre copropriété. 

Des évolutions réglementaires à respecter !

Ce diagnostic était déjà obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente des logements classés F et G. Il s’est d’ores et déjà étendu aux biens classés E en 2025, et doit encore évoluer pour les logements classés D en 2034. 

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2024, la loi impose aux copropriétés de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif en fonction de leur taille. Ces obligations reflètent une volonté politique forte : inciter les propriétaires à améliorer la performance énergétique des bâtiments et réduire l’empreinte carbone de leur parc immobilier.

Que contient exactement un audit énergétique ?

Pour savoir comment agir pour sortir votre bâtiment du statut de passoire énergétique, votre audit vous informe au maximum !

L’audit énergétique, un état des lieux détaillé

L’audit énergétique commence par une estimation détaillée de la consommation énergétique du bâtiment avant travaux. Pour ce faire, il s’appuie sur la méthode de calcul utilisée pour le DPE. Cette évaluation repose sur plusieurs éléments :  

• Un schéma de répartition des déperditions thermiques.  

• Une analyse des dispositifs de régulation et de contrôle existant.  

• Un état des lieux de la ventilation et de l’aération du bâtiment.  

Vous obtenez ainsi une vision claire et objective de la situation initiale. Ainsi armé, vous êtes fin prêt à concevoir un projet de rénovation efficace, adapté aux besoins précis de votre entreprise ou copropriété.  

Des propositions de travaux hiérarchisées

Pour aller encore plus loin, l’audit énergétique vous propose un plan de travaux en une ou plusieurs étapes. L’objectif est simple : atteindre une rénovation performante, tout en respectant les contraintes architecturales et financières du bâtiment. Dans ce but, l’audit propose au minimum deux scénarios :  

1. Un parcours de travaux par étapes, où la première phase doit permettre un gain d’au moins deux classes énergétiques. Il doit aussi inclure l’isolation thermique de plusieurs postes (murs, toiture, planchers, ventilation, chauffage, etc.). L’étape finale vise à atteindre une classe énergétique B.  

2. Un parcours en une seule étape : l’ensemble des travaux nécessaires est réalisé en une seule fois pour une efficacité immédiate (mais le coût peut être un frein).  

Votre audit vous informe également sur la performance énergétique attendue après travaux, en indiquant : 

• la consommation annuelle estimée, 

• le classement DPE futur,

• l’impact sur les factures énergétiques. 

Enfin, il mentionne le coût prévisionnel des travaux, ainsi que les aides financières mobilisables.

Le budget pour faire réaliser un audit énergétique

Le coût d’un audit énergétique en copropriété varie selon plusieurs critères, parmi lesquels : 

• la taille du bâtiment, 

• le nombre de logements, 

• la complexité des équipements,

• les méthodes d’analyse employées. 

En moyenne, il oscille donc entre 4 000 et 15 000 €, répartis entre les copropriétaires selon leur quote-part. Nous vous proposons ces quelques estimations pour mieux appréhender le budget nécessaire (attention, les tarifs restent propres à chaque bâtiment et à chaque diagnostiqueur) :  

• Un audit simple pour une copropriété de 40 logements avec une seule chaufferie : environ 4 500 €.

• Un audit réglementaire pour une copropriété de 150 logements répartis sur trois bâtiments : environ 9 500 €.

• Un audit approfondi avec thermographie et simulation thermique dynamique pour 75 logements : environ 14 000 €.

Certes, cet investissement peut sembler conséquent. Toutefois, il ne faut pas oublier qu’il permet d’optimiser vos futurs travaux de rénovation. Ainsi, il permettra de faire des économies d’énergie sur le long terme.

Que faire si les coûts des travaux sont trop élevés ?

Lorsque le coût des travaux de rénovation énergétique est trop élevé pour atteindre la classe B, un parcours de travaux aménagé peut être mis en place. Ce plan d’action ajuste les objectifs en fonction des contraintes techniques, architecturales et financières de la copropriété. Pour mener à bien cette mission, plusieurs postes sont passés au crible :  

• Isolation des murs, des planchers bas et de la toiture.

• Rénovation des menuiseries extérieures et de la ventilation.  

• Remplacement du système de chauffage et de la production d’eau chaude sanitaire.  

À chaque étape, l’auditeur énergétique atteste que chaque poste a été optimisé avec les meilleures techniques disponibles. Il atteste ainsi qu’une amélioration significative de la performance énergétique a été atteinte, malgré un budget limité.

De lourdes conséquences en cas de non-mise aux normes d’une passoire thermique

Faute de conformité, une copropriété risque une décote importante de son patrimoine immobilier. Les ventes seront plus complexes, moins attractives, voire interdites, puisqu’on assiste à une interdiction progressive de location pour les logements énergivores. À l’inverse, un immeuble bien isolé, doté d’un système de chauffage performant et affichant une bonne classe énergétique, se revend plus facilement, à un meilleur prix. 

Attention, n’attendez pas le dernier moment pour sortir du statut de passoire énergétique, même si votre bâtiment est pour le moment classé D ! Les acheteurs et investisseurs sont en effet de plus en plus attentifs à la performance énergétique. Ainsi, les copropriétés qui prennent les devants en engageant des rénovations bénéficient d’un avantage concurrentiel non négligeable.

Les copropriétés doivent également anticiper les restrictions imposées sur la location des logements les plus énergivores. Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, les logements dépassant 450 kWh/m²/an sont interdits à la location, et depuis le 1er janvier 2025 à tous les logements classés G. Cette interdiction s’étendra en 2028 aux logements classés F. 

Autre point important à souligner : les propriétaires de ces biens ne peuvent plus augmenter leurs loyers avant d’avoir réalisé de travaux de rénovation.

L’audit énergétique, votre allié pour obtenir des aides financières

Impossible de passer à côté de l’audit énergétique en copropriété si vous espérez bénéficier des aides financières dédiées à la rénovation énergétique ! Ce faisant, vous aurez par exemple accès à MaPrimeRénov' Copro, un dispositif destiné à soutenir les travaux de rénovation globale des bâtiments collectifs.  

À retenir : au-delà de l’analyse, une partie des coûts liés à l’audit et à l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) peut être prise en charge. 

Cette aide financière peut atteindre jusqu'à 25 000 € par logement si la copropriété parvient à réduire sa consommation énergétique d’au moins 35 %, avec un plafond fixé à 25 % du montant total des travaux. Mieux encore, puisque vous êtes directement concerné, des bonus complémentaires de 500 € par logement sont également accessibles pour les copropriétés sortant du statut de passoire thermique ! L’audit énergétique permet parfois d’accéder à d’autres dispositifs cumulables, comme les primes CEE ou les aides locales.

Audit énergétique et passoire thermique… en bref

Prêts à passer à l’action ? Si les étapes sont nombreuses pour sortir du statut de passoire énergétique, tout commence par un audit énergétique. Fort d’informations précises quant aux travaux à réaliser et l’objectif à atteindre, il se positionne comme un véritable guide pour obtenir un bâtiment moins énergivore. Grâce à cet outil, vous ferez un pas vers l’optimisation de votre budget énergie. 

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